Correction de la baisse ou retour de la hausse ?

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C’est un fait avéré, comme on dit à la télé : les prix de l’immobilier remontent, les marges de négociation se resserrent et les délais de vente raccourcissent… Conclusion : les vendeurs pourraient redevenir les maîtres du jeu en 2010. « Une sorte de valse à trois temps où la baisse des transactions a entraîné une  baisse des prix et donc une reprise des affaires », observe le président d’un des plus grand groupe immobilier ; avec l’air vraiment heureux de celui qui constate que les agents immobiliers ont été obligé de se réveiller pour surmonter la Crise après dix années de vaches grasses…


Ses conclusions, basées sur 900 agences :  les prix de l’immobilier ancien seraient à nouveau orientés à la hausse avec +4,35% au quatrième trimestre 2008. Cela est a priori sain car dû au nombre de ventes qui est lui aussi reparti à la hausse. Mais attention : si la demande est forte, l’offre, elle, est en baisse. « Dans nos agences, nous avions 92.000 biens disponibles à la vente au 1er janvier 2009, contre seulement 66.900 au 1er janvier 2010. Dans ces conditions, on risque de recréer un marché de pénurie, à l’avantage des vendeurs en 2010?. C’est vrai : le marché est sorti de sa torpeur et tout a tendance à rentrer dans l’ordre. Du coup, les acheteurs qui avaient pu en profiter pour négocier des baisses sensibles au cours des derniers mois sont moins à l’aise…


Deuxième observation : avec moins de biens mis en vente, mécaniquement, les délais de vente raccourcissent ; ils sont passés de 101 jours au premier semestre à 88 jours au quatrième trimestre 2009 . Mais là encore, comme ces chiffres concernent tous les biens en vente dans les agences au niveau national, qu’ils l’aient été en 2009, 2008 ou même 2007, “si l’on ne prend en compte que les seuls mandats rentrés en 2009, ce délai passe même à 44 jours”…


Troisième constat : les marges de négociations à l’achat sont remontées de 5% au mieux, toujours au quatrième trimestre. Depuis 2008, les acheteurs étaient en position de force, pouvant plus facilement imposer leurs conditions aux vendeurs. Mais le vent a tourné et avec la remontée des prix et la rareté des biens mis en vente, ce sont les vendeurs qui pourraient bien reprendre la main. Dixit le président du réseau : ” les marges de négociation se resserrent : les acheteurs ont réussi à faire baisser les prix de 8,45% en moyenne fin 2008, contre seulement 6,11%  à fin 2009?. Mais là encore il avertit : si on exclut les biens concernés mais qui étaient mis en vente depuis 2007 et 2008 et que l’on ne considère que les biens mis en vente en 2009, la marge de négociation est même ramenée à 4,15%…
Mais qu’est ce qui a donc rendu l’espoir aux professionnels ?
D’abord, la machine à double effet. Séduits par les baisses de prix et des taux d’intérêts au plus bas, les acheteurs ont peu à peu retrouvé le chemin des agences immobilières en fin d’année. Conséquence directe : entre le troisième et quatrième trimestre 2009, les prix des logements anciens sont repartis à la hausse avec +4,35% dans ce réseau.
Certaines régions ont même pu profiter pleinement de la reprise : à la fin de l’année, les prix ont, par exemple, bondi chez les agents locaux de …14,67% dans les Pays de Loire, de 12,46% en Franche-Comté, de 6,85% en Midi-Pyrénées ou encore de 4,95% en Languedoc.


Mais alors, la crise est-elle définitivement derrière nous ? Pas tout à fait pensent ces bons observateurs de l’immobilier qui se sont rarement trompés par le passé… Tout d’abord, les prix ont continué à baisser dans près d’une dizaine de régions : sur le dernier trimestre 2009, ils se sont même effondrés de 11,64% autour de Marseille, de 8,83% en Auvergne, de 7,48% en Poitou-Charentes.
Cela dit, la fragilité du marché ne permet pas d’anticiper de net rebond en 2010. Selon les prévisions du réseau, le nombre de transactions dans l’ancien devraient au mieux osciller entre 500.000 et 550.000 sur l’ensemble de l’année. Un niveau proche de celui de 2009… et très en dessous du record des 670.000 ventes réalisées en 2008.  Et sur la question brûlante des prix ? Leur évolution dépendra de celle des taux d’intérêt. Si les taux pratiqués pour l’immobilier restent aux alentours de 4%, une légère augmentation des prix de 1 à 3% est probable sur 2010. En revanche, toute hausse des taux pourrait entraîner une baisse des prix proportionnelle équivalente ».
En fait, la flambée des prix, si elle existe, est encore très loin et surtout très peu probable ; au second semestre 2009,  le marché de l’immobilier a retrouvé une certaine effervescence, avec une hausse significative des transactions et une légère augmentation des prix. La raison de ce sursaut, selon le réseau, c’est à la fois la baisse des prix  (-9% au premier semestre 2009 France entière) et la baisse historique des taux qui ont ressolvabilisé de fait les acheteurs.
Si cette reprise –ou plutôt ce rattrapage - est moyenne à Paris (+15%), elle se révèle spectaculaire en Ile de France : le volume des ventes a grimpé, par exemple, de 23% dans le Val d’Oise et 21% dans l’Essonne.
De leur côté les prix, en perte de vitesse, ont repris de un peu de couleur au second semestre 2009, avec une hausse France entière de 4,3%. Un  réajustement notamment dû aux acquisitions des primo-accédants, qui, très aidés par l’Etat, ont dopé le marché et celles des investisseurs, pour les mêmes raisons que les primo-accédants. Mais, ce qui est nouveau, c’est le retour des secondo-accédants ( ou secundo, car c’est un nouveau mot inventé pour la cause ?), déjà propriétaires, qui estiment que la baisse est terminée et consentent à offrir leurs biens à des prix raisonnables pour trouver eux-même un autre logement.
Une situation qui risque de se poursuivre en 2010, dans un marché le plus souvent assaini – Le président du réseau prévoit une hausse des prix de 1% à 3% -  mais toujours fragile. Il suffirait d’une hausse des taux pour ce mieux ressenti par les professionnels ne devienne qu’un souvenir. L’immobilier n’est qu’en convalescence. Aux vendeurs et aux acheteurs de ne pas l’oublier…
Enfin, « la pierre est la valeur refuge absolue. Acheter un logement c’est faire un acte de bon père de famille, un investissement qui ne perdra pas 30% de sa valeur comme un produit financier peut le faire. Avec la crise on a redécouvert la gestion des priorités, c’est un arbitrage sain », ajoutait tout récemment le président de Century 21 ; avec l’air satisfait de celui qui a fait un bon boulot…

P.S. Le réseau s’occupe aussi des loyers : après la baisse de 2,41% en 2008, le directeur de la gestion immobilière, chiffre à …+0,19% le rebond de son indice des loyers ( de location nouvelle) pour 2009. En fait, cette moyenne cache une hausse de 1,25% des studios et une baisse de 4,87% des 5 pièces !
A noter que l’indice IRL de l’Insee grimpe à +2,1%…

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