Communiqués de presse du monde de l'immobilier

Location : ce qu’il faut savoir

mondeimmo — Wed, 12 Oct 2011 08:10:23 +0000

Quel type de contrat choisir ?
Le contrat de location portant sur un logement à usage d’habitation principale, le bail, est un contrat écrit, signé du locataire et du bailleur, qui précise clairement les droits et obligations de chacun. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé s’il est directement établi sur papier libre par le propriétaire et le locataire. Mais pour garantir aux parties une plus grande sécurité juridique, le contrat peut également prendre la forme d’un acte rédigé par un notaire. Il s’agit alors d’un acte authentique appelé bail notarié.

Pourquoi l’acte notarié est-il une garantie?
Le bail notarié garantit l’équilibre du contrat, dans la mesure où le notaire s’assure que le bail prend en compte les intérêts de chacun, et qu’il est conforme avec le droit en vigueur. En tant qu’acte authentique, il a « force probante » (il ne peut être contesté), il est exécutoire et est opposable à tous. Le prix de l’acte sera divisé entre les deux parties.

Que doit contenir le contrat de bail ?
Le bail doit comporter certaines mentions légales qui sont obligatoires. Il s’agit, entre autres, de l’état civil des parties, du montant du loyer, de la date d’entrée en jouissance du locataire, de la durée du contrat, du montant du dépôt de garantie. Le locataire n’ayant pas que des devoirs mais également des droits, le bail doit comporter en annexes les diagnostics techniques devenus obligatoires pour les locations, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb et le plan de prévention des risques naturels et technologiques.

Le bailleur peut-il exiger une garantie financière ?
Il est presque systématique aujourd’hui que le bailleur demande au locataire la caution d’un tiers comme garantie supplémentaire. Le locataire doit donc se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir ce cautionnement. C’est un engagement important pour le tiers, pouvant avoir de lourdes conséquences : le tiers s’engage à remplir l’obligation de paiement du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Comment m’assurer que le logement que je vais louer est aux normes ?
La loi impose un respect des critères de décence, et le propriétaire engage donc sa responsabilité si le bien loué n’est pas conforme. Un logement décent ne doit pas comporter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Il doit également être doté de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le locataire est en droit d’exiger du propriétaire la mise en conformité du logement.

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prêts relais a 1 %

mondeimmo — Thu, 30 Dec 2010 14:45:32 +0000

J’ai entendu parler d’un prêt relais au taux de 1 %. Qui peut en bénéficier ?

Les salariés des entreprises assujetties au 1 % logement peuvent bénéficier de ce prêt relais à 1 %.
Ce prêt peut vous être accordé si vous déménagez pour des raisons de mobilité professionnelle et que votre nouveau logement devient votre résidence principale.
Ce prêt est d’une durée maximale de 1 an, renouvelable 1 fois. Vous pouvez également en bénéficier en cas de perte d’emploi consécutive à un plan social.
La demande doit être faite auprès de votre employeur.

Les prêts relais

mondeimmo — Thu, 30 Dec 2010 14:42:34 +0000

Un prêt de courte durée

Le prêt relais est en principe accordé pour une durée de 2 ans. Il permet de faire le lien entre l’encaissement du prix de vente du logement que l’on quitte et le paiement du prix d’achat du nouveau.
La banque avance à son client une partie de la somme correspondant à la valeur du bien mis en vente (entre 50 et 80 %), sous la forme d’un prêt relais. Une estimation du bien à vendre établie par un notaire ou une agence immobilière peut être demandée par la banque.
Le prêt relais peut être remboursé en une fois (capital et intérêts), au moment de la vente du logement, l’emprunteur ne devant payer mensuellement que les primes d’assurance.
L’emprunteur peut aussi payer tous les mois les seuls intérêts et les primes d’assurance, le capital étant remboursable lors de la vente du bien.

Un prêt relais jumelé à un prêt à long terme

Quand on vend un logement pour en acheter un autre, il est presque toujours nécessaire de demander un prêt, le coût du nouveau étant supérieur à celui de l’ancien.
Le prêt relais classique est indépendant de ce prêt consenti à long terme. Mais si le prêt relais est jumelé au prêt de longue durée, l’emprunteur n’a qu’un prêt à rembourser. Celui-ci couvre la totalité de l’acquisition.
L’emprunteur dispose de 12 à 24 mois (durée du prêt relais intégré) pour vendre son bien.
Le prix de vente est affecté au prêt sous forme de remboursement partiel anticipé. L’intérêt de ce prêt relais jumelé est de faire baisser le taux d’intérêt habituellement demandé pour un simple prêt relais.
Une seule hypothèque peut être inscrite sur le nouveau logement acquis.

Crédit immobilier : les taux remontent en décembre !

mondeimmo — Thu, 30 Dec 2010 14:31:05 +0000

Gentiment, mais sûrement, les taux des crédits immobiliers commencent à remonter. En cause ? L’indice de référence des taux fixes, l’OAT 10 ans, qui a fait un petit bond en un mois. En décembre 2010, cette hausse est donc déjà répercutée sur les taux ! L’OAT 10 ans, comme évoqué précédemment, est donc passé de 2,84% (au 3 novembre) à 3,28% (au 3 décembre). C’est peu, nous direz-vous… Oui mais cela suffit à avoir une incidence sur les taux d’intérêt des banques ! Actuellement, si vous sollicitez une offre de prêt, comptez des taux de 3,15 % à 3,45 % pour les prêts sur 15 ans (soit 3,25 % en moyenne), de 3,35 % à 3,75 % sur 20 ans (soit 3,50 % en moyenne), et de 3,50 % et 3,95 % pour les emprunts de durées égales et supérieures à 25 ans (soit 3,65 % en moyenne). Notez que les banques ont augmenté leurs taux en moyenne de 0,25 %.

De quoi s’inquiéter ?

Le phénomène est lié à l’OAT, mais aussi à d’autres facteurs : la nouvelle crise de la zone euro, notamment, due aux craintes sur la situation de l’Irlande, a fait grimper les taux des obligations de l’ensemble des Etats de la zone euro, même ceux des pays jugés les plus sûrs, comme la France. De plus, comme le précise pour l’AFP Joël Boumendil, directeur général du courtier ACE, « chaque année, depuis 15 ans, les banques, parce qu’elles ont fait leur quota, relèvent leurs taux pour créer un côté dissuasif, parce qu’elles ont beaucoup de dossiers à traiter avant la fin de l’année ». Mais rassurez-vous : l’ensemble de ces facteurs sont considérés comme des épiphénomènes, qui ne pèseront pas durablement sur les taux des crédits immobiliers. « D’autres évolutions (de taux) sont attendues avant la fin de l’année », annonce BNP Paribas, tout en précisant que « les niveaux de taux seront toujours bas ».

Immobilier : ce que va changer l’étiquette énergétique

mondeimmo — Tue, 21 Dec 2010 16:43:48 +0000

Dès le 1er janvier 2011, vendeurs et bailleurs seront contraints d’indiquer la performance énergétique de leurs biens sur les petites annonces immobilières. Chaque logement mis en vente ou proposé à la location se verra attribuer une note, allant de A à G, comme c’est déjà le cas pour les appareils électroménagers. Les biens consommant moins de 50 KWh par mètre carré seront classés A et ceux consommant plus de 451 KWh par mètre carré seront notés G. Une nouvelle obligation d’affichage qui va aussi modifier les négociations entre acheteurs et vendeurs.

De nouvelles contraintes pour les vendeurs et bailleurs

Pour certifier du niveau d’isolation de leurs logements, vendeurs et bailleurs vont désormais devoir réaliser un diagnostic énergétique avant toute transaction. Celui-ci est valable 10 ans et doit être réalisé par un professionnel disposant de la certification DPE (diagnostic de performance énergétique) délivrée par un organisme (Afnor, Dekra, etc) reconnu par le Comité français d’accréditation. On recense actuellement près de 5000 diagnostiqueurs qualifiés, regroupés au sein de différentes fédérations

Pour un logement standard de trois-pièces, le coût du diagnostic énergétique ne doit théoriquement pas dépasser 100 à 200 euros. Mais il est aussi possible de faire appel à un professionnel qualifié pour l’ensemble des contrôles obligatoires (amiante, le plomb, les termites, l’électricité, le gaz, les risques naturels et technologiques et la performance énergétique) pour une facture moyenne estimée entre 350 à 400 euros.

Attention, les propriétaires ne respectant pas ces nouvelles obligations d’affichage pourront être sanctionnés. L’acheteur ou le locataire, non informé, sera en droit d’annuler la transaction, de réclamer une baisse de prix, voire de demander une sanction pénale auprès des services des fraudes (celle-ci pourra faire l’objet d’une condamnation allant jusqu’à deux ans de prison et 37.500 euros d’amende).

Des arguments en plus pour les acheteurs

Selon les professionnels, ces nouvelles informations énergétiques auront un impact dans les négociations entre acheteurs et vendeurs. Les biens les plus énergivores pourraient ainsi subir des décotes de 10% à 20% sur les prix affichés.

Pour un appartement de 100 mètres carrés chauffé au gaz, la facture peut en effet varier de 250 euros par an à 2250 euros par an entre un logement classé A et un autre noté G. « Une différence que ne manqueront pas de faire valoir les acheteurs de plus en plus au fait sur ces questions », observe Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim Ile-de-France.

Et c’est sans compter, les éventuels coûts nécessaires à la rénovation de l’habitat. « Il faut en effet dépenser entre 15.000 et 20.000 euros de travaux pour ramener des logements mal notés dans les trois premières lettres A, B ou C. Un argument qui va peser de tout son poids », explique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Ecole des professions immobilières.

Les informations bientôt obligatoires sur les petites annonces immobilières :

TVA IMMOBILIERE – REGIME TRANSITOIRE 2010

mondeimmo — Fri, 09 Apr 2010 21:29:15 +0000

Lorsqu’une promesse de vente a été conclue avant le 11 mars 2010, l’administration admet que la cession par acte notarié à compter de cette date puisse rester soumise aux anciennes règles. La loi de Finances rectificative pour 2010 redéfinit les règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) aux opérations immobilières à compter du 11 mars 2010. Cependant les contribuables peuvent se prévaloir des mesures transitoires présentées dans une instruction fiscale du 15 mars 2010 (BOI n°3 A-3-10), pour le traitement des affaires en cours. L’instruction fournit également en annexe un tableau récapitulatif de l’ensemble des nouvelles règles applicables en matière de TVA et de droits d’enregistrement aux différentes opérations immobilières réalisées à compter du 11 mars 2010.

1 – Avant-contrat antérieur au 11 mars 2010 et cession postérieure à cette date.

Les cessions de biens immobiliers sont le plus souvent précédées d’un avant-contrat (promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, vente sous seing privé) par lequel les parties conviennent d’un prix de cession qui tient compte de la fiscalité applicable à l’opération, qu’il en soit fait explicitement mention, ou non, dans l’avant-contrat.

Dès lors que les règles applicables en matière de TVA à la livraison d’un bien immeuble sont celles en vigueur à la date du transfert du pouvoir de disposer de la chose comme un propriétaire, soit généralement au moment de l’acte notarié, les changements des règles fiscales applicables à l’opération entre la date de conclusion de l’avant-contrat et celle à laquelle est dressé l’acte authentique peuvent emporter une modification des coûts supportés par les parties.

Afin de ne pas remettre en cause l’équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l’opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l’avant-contrat si celle-ci est antérieure à l’entrée en vigueur du texte, quand bien même d’éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.

Pour les avant-contrats qui n’auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n’ont pas été présentés à la formalité de l’enregistrement notamment), la preuve que l’acte a bien été conclu avant l’entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l’accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d’un professionnel agissant dans l’exercice d’une activité immobilière réglementée).

Les parties pourront néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la conclusion de l’avant-contrat.

Ces règles s’appliquent également aux indemnités de toute nature visées au 1^er alinéa de l’article 257, 7° -1-a du CGI dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 9 mars 2010.

Il s’agit des indemnités perçues par les personnes qui exercent sur les terrains à bâtir et biens assimilés à ces terrains un droit de propriété ou de jouissance, ou qui les occupent en droit ou en fait.

Il en est de même pour les opérations réalisées en matière de logement social. Ainsi :

- s’agissant des contrats de location-accession mentionnés à l’article 278 sexies, I-4 nouveau du CGI et signés avant l’entrée en vigueur de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, il est admis que le bénéfice des dispositions antérieures s’applique au prix de vente du logement quand celui-ci a été fixé dans le contrat et que la cession intervient dans les cinq ans qui suivent l’achèvement ;

- s’agissant des opérations d’accession à la propriété assortie d’un prêt à remboursement différé mentionné à l’article 278 sexies, I-9 nouveau du CGI, il est admis qu’elles puissent demeurer sous le bénéfice des dispositions de l’article 52 de la loi 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement contre l’exclusion qui prévoit l’application du taux réduit aux travaux de construction de logement réalisés dans le cadre de l’aide Pass Foncier à condition que la décision d’octroi du Pass Foncier établie par l’associé collecteur de l’Union d’économie sociale pour le logement (UESL) ait été signée par l’accédant avant l’entrée en vigueur de l’article 16 déjà cité.

> Deuxième cession d’un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement. Jusqu’au 10 mars 2010, seule la première cession d’un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement était soumise à la TVA, la deuxième cession n’étant soumise à la TVA que lorsque la première avait été réalisée par un marchand de biens.

A compter du 11 mars 2010, toutes les cessions d’un immeuble réalisées par un assujetti à la TVA dans les cinq ans de son achèvement sont soumises de plein droit à la TVA sur le prix total avec application de droits d’enregistrement au taux réduit de 0,715 % (CGI art. 1594 F quinquies).

Par conséquent, les promesses de vente prévoyant une deuxième cession d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans signées avant le 11 mars et pour lesquelles le prix a été déterminé sans application de la TVA mais avec application des droits de mutation au taux normal pourront être réalisées devant notaire postérieurement au 10 mars 2010 dans les mêmes conditions, si les parties en conviennent.

Les parties peuvent néanmoins se prévaloir des dispositions nouvelles, l’acquéreur n’étant alors redevable que des seuls droits de mutation au taux réduit de 0,715 % prévus à l’article 1594 F quinquies du CGI (sauf engagement pris par l’acquéreur en application des articles 1115 ou 1594-0 G du CGI), dès lors que la cession est effectivement soumise à la TVA sur le prix total (Inst. n° 7).

> Cession d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans.

Avant la promulgation de la loi de finances rectificative pour 2010, la cession d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans était placée hors du champ d’application de la TVA. Lorsqu’elle était réalisée par un marchand de biens, elle était toutefois soumise à la TVA sur la marge (CGI art. 257, 6° et 268). En matière de droits d’enregistrement, le taux de droit commun s’appliquait sous réserve des engagements pris par l’acquéreur sur le fondement des articles 1115 ou 1594-0 G du CGI.

A compter du 11 mars 2010, la livraison d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA, le cédant assujetti pouvant exercer une option conduisant à soumettre l’opération à la TVA sur le prix total, ou la TVA sur la marge selon que le bien a ou non ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition initiale. Sous réserve des engagements que l’acquéreur assujetti est susceptible de prendre, la cession est soumise aux droits de mutation au taux de droit commun (5,09 %) que la cession soit soumise à la TVA ou pas.

Les promesses de vente signées avant le 11 mars 2010 et portant sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans auront donc nécessairement été conclues pour un prix n’intégrant pas la TVA. Lorsque le cédant est un assujetti, que l’acquisition initiale avait été soumise à la TVA et que la taxe grevant l’immeuble avait été déduite, le prix pourra avoir été déterminé en tenant compte de la régularisation (ou du reversement) de la TVA ainsi déduite, notamment si la vente intervient dans les vingt ans de l’acquisition initiale.

Le cédant assujetti peut exercer l’option qui lui est désormais ouverte, notamment si son acquéreur est un professionnel qui envisage d’opter à son tour pour revendre le bien à un assujetti déducteur, ou qui prévoit de l’affecter aux besoins de son entreprise (Inst. n° 7).

> Cessions de terrains non à bâtir. Jusqu’au 10 mars 2010, la cession d’un terrain qualifié comme n’étant pas à bâtir à raison des intentions de l’acheteur était placée hors du champ d’application de la TVA mais devait être taxée sur la marge lorsqu’elle était le fait d’un marchand de biens. Les droits de mutation étaient réduits à 0,715 % lorsque l’acquéreur était un marchand de biens prenant un engagement de revendre (CGI art. 1115).

A compter du 11 mars 2010, et quelle que soit la qualité de l’acquéreur, cette cession d’un terrain désormais qualifié comme non à bâtir à raison de sa non-constructibilité est exonérée de TVA (CGI art. 261, 5-1°), une option pour la taxation étant néanmoins ouverte si le cédant est assujetti à la TVA (CGI art. 260, 5° bis).

Le vendeur assujetti qui a consenti une promesse de vente avant cette date sur un terrain dont le prix a été déterminé sans TVA à raison de ce que l’acquéreur n’avait pas manifesté l’intention d’y construire ou de l’aménager peut se prévaloir des dispositions applicables en l’espèce à la date de la promesse.

Toutefois, dans l’hypothèse où le terrain ne remplit pas les conditions de constructibilité conduisant à le considérer comme à bâtir, le vendeur peut exercer l’option pour une taxation à la TVA sur le prix total. S’agissant des droits d’enregistrement, le taux de droit commun s’appliquera (5,09 %) sauf pour l’acquéreur assujetti qui peut prendre un engagement de revendre réduisant ces droits à 0,715 % (CGI art. 1115) (Inst. n° 7).

2 – Revente à un particulier à compter du 11 mars 2010 d’un terrain acquis avant cette date lorsque le cédant a déduit la TVA autoliquidée.

Les acquisitions de terrains à bâtir réalisées avant le 11 mars 2010 et à l’occasion desquelles un acquéreur avait pris un engagement de construire, ont été soumises à la TVA, l’acquéreur ayant autoliquidé la taxe toutes les fois que le terrain entrait dans le champ de la TVA immobilière pour la première fois et que son vendeur n’avait pas pris la position de redevable.

Les terrains à bâtir acquis selon ces modalités et revendus à des particuliers étaient soumis à la TVA sur la marge (Inst. n° 8 et 9).

Les cessions de terrains à bâtir effectuées par des assujettis dans le cadre de leur activité économique entrent désormais dans le champ d’application de la TVA (CGI art. 257, I-2-1°) quelle que soit la qualité de l’acquéreur.

La taxe est désormais assise soit sur le prix de vente total lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition antérieure pour le cédant, soit sur la marge lorsque cette acquisition n’avait pas ouvert droit à déduction (CGI art. 268) (Inst. n° 10 et 11).

La revente après le 10 mars 2010 d’un terrain à bâtir par un assujetti (lotisseur, aménageur notamment) qui avait fait l’objet d’une autoliquidation de la TVA par le cédant au moment de son acquisition réalisée dans les conditions décrites ci-dessus est réputée ne pas avoir ouvert droit à déduction. La revente de ce terrain à un particulier, dès lors qu’il répond aux caractéristiques de constructibilité conduisant à la qualifier de terrain à bâtir, est par conséquent taxée de plein droit sur la marge réalisée par le cédant selon les modalités résultant du dispositif désormais applicable (Inst. n° 12).

SYNTHESE

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Profitez de la tva à 5.5%

mondeimmo — Thu, 08 Apr 2010 07:51:40 +0000

La TVA à 5,5% a été lancée en 2006 dans les zones d’aménagement urbain et en 2009, dans le pass-foncier collectif. Quels sont les avantages pour le primo-accédant ? Guy Portman. L’avantage est de taille puisqu’il permet d’acheter un logement à une TVA de 5,5% au lieu de 19,60%. Pour un bien de 125 000 €, par exemple, c’est un gain de 15 000 €, ce qui resolvabilise d’autant l’acquéreur. Par ailleurs, d’autres mesures comme une aide de l’Anru ou une aide de la collectivité locale, accompagnent favorablement l’acquéreur qui bénéficie de cette TVA à 5,5% et contribuent à augmenter son pouvoir d’achat. Ces deux dispositifs sont donc de puissants outils mis à disposition des primo-accédants pour les aider à passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Existe-il, pour le primo-accédant, une différence d’approche pour la mise en œuvre de la TVA à 5,5% en zone Anru ou en pass-foncier collectif ? G.P. Absolument. Dans le cadre de la TVA à 5,5% en zone d’aménagement et de rénovation urbaine, l’acquéreur doit se positionner sur un périmètre délimité ayant fait l’objet d’une convention urbaine. Et ses revenus ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le prêt locatif social. Le pass-foncier ne concerne pas les zones Anru. Il fait appel aux collectivités locales qui accordent une aide à l’acquéreur et cette aide, sous forme de bonification de prêt ou de subvention, est d’ailleurs une des conditions de l’obtention du pass-foncier. Par ailleurs, les ressources de l’emprunteur ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le prêt à taux zéro. Et celui-ci bénéficie d’un prêt à remboursement différé. La fin annoncée du pass-foncier pour le logement collectif va mettre à mal la primo-accession. Quelles pistes proposent la fédération pour aider les acquéreurs ? G.P. La fédération est bien sûr en discussion pour que le pass-foncier ne s’éteigne pas à la fin de l’année mais se pérennise puisque, je le répète, il est un formidable outil de solvabilisation de l’acquéreur. Et nous espérons aboutir. Nous sommes également en réflexion sur d’autres montages de TVA à 5,5% car nous savons que c’est un des facteurs clé de l’accompagnement à l’accession des jeunes ménages. Mais nous nous penchons aussi sur une meilleure utilisation du crédit d’impôt autorisée par la loi Tepa car, en l’état, cet avantage n ‘est pas pris en compte dans le montant de l’emprunt et n’aide donc guère les acquéreurs.

TVA 5,5%… ET ZONE ANRU

La possibilité de bénéficier de la TVA à 5,5% en zone Anru est soumise à trois conditions : être primo-accédant ; acheter un appartement neuf dans un quartier situé en zone urbaine sensible pour laquelle une convention a été signée avec l’Agence nationale de rénovation urbaine ou dans un périmètre situé à moins de 500 m de ce quartier. Percevoir des ressources ne dépassant pas le plafond du prêt locatif. À titre d’exemple, en 2010, une famille de 4 personnes ne doit pas avoir des ressources supérieures à 66 299 € à Paris et dans les communes limitrophes, 60 992 € en Île de France, 47 772 € dans les autres régions.

PASS-FONCIER

Trois conditions ouvrent droit à la TVA à 5,5% en pass-foncier. D’une part, être primo-accédant ; d’autre part bénéficier d’une aide ou d’une subvention de la collectivité locale fixée en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes (soit pour 1 à 3 personnes 4 000 € en zone A, 3 000 € en zone B et C ou pour 4 personnes et +, 5 000 € en zone A et 4 000 € en zone B et C) ; ne pas dépasser les plafonds de ressources du prêt à taux zéro calculés en fonction de la taille du ménage et de la zone géographique.

La demande augmente sur Montpellier

mondeimmo — Thu, 08 Apr 2010 07:42:03 +0000

Dans le centre-ville la demande demeure importante. Les biens à rénover sont très demandés mais restent rares sur le marché ou sont présentés à des prix supérieurs à leur valeur vénale. Les investisseurs qui souhaitent obtenir une rentabilité brute de 5 % recherchent des studios entre 70 000 et 80 000 €, des 2-pièces entre 80 000 et 120 000 € et des 3-pièces entre 120 000 et 180 000 €. Dans l’ensemble dans l’Écusson, le prix du m2 évolue entre 2 000 et 3 000 € le m2 en moyenne. Il peut dépasser les 3 000 € le m2 dans des immeubles d’exception comme les hôtels particuliers avec ascenseur. La demande en résidence principale bénéfice d’un bel engouement de la part des jeunes couples ou des personnes plus âgées qui souhaitent revenir dans le centre-ville pour se rapprocher des commodités. Les appartements entre 100 et 180 m2 avec ascenseur et terrasse sont très demandés mais difficiles à trouver. Les surfaces évoluent plutôt entre 50 et 70 m2 ainsi qu’entre 200 et 300 m2. Les prix se sont stabilisés cependant, les vendeurs ont toujours tendance à surestimer leurs biens. Nous avons encore du mal à faire s’accorder l’offre et la demande. Par exemple, un appartement rénové de 150 m2 situé dans un immeuble bourgeois avec ascenseur est actuellement présenté à 480 000 €, soit 3 200 € le m2, alors qu’il devrait être à 450 000 € pour rencontrer une demande solvable. Dans l’ensemble, les prix sont encore entre 5 et 10 % trop hauts. La demande augmente, nous avons l’impression que la crise est derrière nous mais il faudrait que les prix baissent encore un peu et que les acheteurs acceptent de faire un petit effort pour que le marché reparte vraiment.

Immobilier Montpellier 2009 le bilan

mondeimmo — Thu, 08 Apr 2010 07:38:50 +0000

L’année 2009 s’est achevée en demi-teinte à Montpellier. La baisse de prix tant attendue dans l’agglomération n’a pas eu lieu, elle s’est contenue à 6,5 % selon la Fnaim et les prix sont même repartis très légèrement à la hausse en fin d’année. Le volume des transactions a lui reculé de près de 40 % dans certains secteurs l’an dernier. Autour de la place de la Comédie, de ses terrasses de café, de ses cinémas et de ses théâtres, le centre historique de Montpellier demeure une valeur sûre. Les prix y ont très peu baissé. Le peu de biens disponibles sur le marché a permis de maintenir les valeurs entre 2 600 et 3 200 € le m2 en moyenne pour la majeure partie des transactions. Les appartements situés dans les hôtels particuliers rénovés dans les règles de l’art peuvent toutefois dépasser les 3 800 € le m2 voire plus quand ils bénéficient d’un extérieur, une terrasse ou un jardin. Ceux placés dans des immeubles à réhabiliter peuvent descendre en dessous des 2 000 € le m2 et même moins pour les biens sombres et subissant un vis-à-vis. Le centre historique reste aussi un des quartiers privilégiés par les investisseurs en raison de la forte demande locative étudiante. C’est un quartier où il fait bon vivre et qui bénéficie d’un réel engouement de la part des jeunes couples et des retraités qui souhaitent se rapprocher des commerces et des lieux de sortie.

l’ecusson, valeur sûre! Retour des primo-accédants

mondeimmo — Thu, 07 Jan 2010 09:23:40 +0000

Depuis fin 2009-début 2010, nous assistons au retour des acheteurs en résidence principale notamment des primo-accédants. Ils recherchent principalement des 2-pièces entre 150 000 et 200 000 € et des 3-pièces dans des budgets maximums de 300 000 €. Les investisseurs sont aussi présents, ils sont d’ailleurs restés là pendant toute la crise. Nous enregistrons également à nouveau quelques demandes pour des produits d’exception à 500 000 € qui visent des appartements situés dans de beaux immeubles au calme avec ascenseur alors qu’en 2009 nous n’avions aucun client pour ce type de logement. Le problème est qu’actuellement les budgets ne s’accordent pas forcément avec les prix que souhaitent obtenir les vendeurs. Un appartement proposé au prix du marché se vend sans difficulté et rapidement. Dans le quartier de l’Écusson qui reste un micro-marché, on trouve de tout, aussi bien des immeubles ravalés et entièrement rénovés que des bâtiments en moins bon état. Les prix minimums démarrent à 2 000 € le m2 dans les immeubles les moins bien placés. Ils s’élèvent au maximum à 3 500 € le m2 pour les appartements sans vis-à-vis placés dans des immeubles de prestige, exception faite des biens avec terrasse et jardin qui peuvent monter beaucoup plus haut. La demande locative reste soutenue. Un studio se loue sans problème 400 € par mois hors charges et un 2-pièces entre 500 et 600 € selon sa surface et son état. L’Écusson reste une valeur sûre pour les investisseurs grâce à la présence de nombreux étudiants.

Correction de la baisse ou retour de la hausse ?

mondeimmo — Thu, 07 Jan 2010 00:34:58 +0000

C’est un fait avéré, comme on dit à la télé : les prix de l’immobilier remontent, les marges de négociation se resserrent et les délais de vente raccourcissent… Conclusion : les vendeurs pourraient redevenir les maîtres du jeu en 2010. « Une sorte de valse à trois temps où la baisse des transactions a entraîné une baisse des prix et donc une reprise des affaires », observe le président d’un des plus grand groupe immobilier ; avec l’air vraiment heureux de celui qui constate que les agents immobiliers ont été obligé de se réveiller pour surmonter la Crise après dix années de vaches grasses…

Ses conclusions, basées sur 900 agences : les prix de l’immobilier ancien seraient à nouveau orientés à la hausse avec +4,35% au quatrième trimestre 2008. Cela est a priori sain car dû au nombre de ventes qui est lui aussi reparti à la hausse. Mais attention : si la demande est forte, l’offre, elle, est en baisse. « Dans nos agences, nous avions 92.000 biens disponibles à la vente au 1er janvier 2009, contre seulement 66.900 au 1er janvier 2010. Dans ces conditions, on risque de recréer un marché de pénurie, à l’avantage des vendeurs en 2010?. C’est vrai : le marché est sorti de sa torpeur et tout a tendance à rentrer dans l’ordre. Du coup, les acheteurs qui avaient pu en profiter pour négocier des baisses sensibles au cours des derniers mois sont moins à l’aise…

Deuxième observation : avec moins de biens mis en vente, mécaniquement, les délais de vente raccourcissent ; ils sont passés de 101 jours au premier semestre à 88 jours au quatrième trimestre 2009 . Mais là encore, comme ces chiffres concernent tous les biens en vente dans les agences au niveau national, qu’ils l’aient été en 2009, 2008 ou même 2007, “si l’on ne prend en compte que les seuls mandats rentrés en 2009, ce délai passe même à 44 jours”…

Troisième constat : les marges de négociations à l’achat sont remontées de 5% au mieux, toujours au quatrième trimestre. Depuis 2008, les acheteurs étaient en position de force, pouvant plus facilement imposer leurs conditions aux vendeurs. Mais le vent a tourné et avec la remontée des prix et la rareté des biens mis en vente, ce sont les vendeurs qui pourraient bien reprendre la main. Dixit le président du réseau : ” les marges de négociation se resserrent : les acheteurs ont réussi à faire baisser les prix de 8,45% en moyenne fin 2008, contre seulement 6,11% à fin 2009?. Mais là encore il avertit : si on exclut les biens concernés mais qui étaient mis en vente depuis 2007 et 2008 et que l’on ne considère que les biens mis en vente en 2009, la marge de négociation est même ramenée à 4,15%…
Mais qu’est ce qui a donc rendu l’espoir aux professionnels ?
D’abord, la machine à double effet. Séduits par les baisses de prix et des taux d’intérêts au plus bas, les acheteurs ont peu à peu retrouvé le chemin des agences immobilières en fin d’année. Conséquence directe : entre le troisième et quatrième trimestre 2009, les prix des logements anciens sont repartis à la hausse avec +4,35% dans ce réseau. Certaines régions ont même pu profiter pleinement de la reprise : à la fin de l’année, les prix ont, par exemple, bondi chez les agents locaux de …14,67% dans les Pays de Loire, de 12,46% en Franche-Comté, de 6,85% en Midi-Pyrénées ou encore de 4,95% en Languedoc.

Mais alors, la crise est-elle définitivement derrière nous ? Pas tout à fait pensent ces bons observateurs de l’immobilier qui se sont rarement trompés par le passé… Tout d’abord, les prix ont continué à baisser dans près d’une dizaine de régions : sur le dernier trimestre 2009, ils se sont même effondrés de 11,64% autour de Marseille, de 8,83% en Auvergne, de 7,48% en Poitou-Charentes.
Cela dit, la fragilité du marché ne permet pas d’anticiper de net rebond en 2010. Selon les prévisions du réseau, le nombre de transactions dans l’ancien devraient au mieux osciller entre 500.000 et 550.000 sur l’ensemble de l’année. Un niveau proche de celui de 2009… et très en dessous du record des 670.000 ventes réalisées en 2008. Et sur la question brûlante des prix ? Leur évolution dépendra de celle des taux d’intérêt. Si les taux pratiqués pour l’immobilier restent aux alentours de 4%, une légère augmentation des prix de 1 à 3% est probable sur 2010. En revanche, toute hausse des taux pourrait entraîner une baisse des prix proportionnelle équivalente ».
En fait, la flambée des prix, si elle existe, est encore très loin et surtout très peu probable ; au second semestre 2009, le marché de l’immobilier a retrouvé une certaine effervescence, avec une hausse significative des transactions et une légère augmentation des prix. La raison de ce sursaut, selon le réseau, c’est à la fois la baisse des prix (-9% au premier semestre 2009 France entière) et la baisse historique des taux qui ont ressolvabilisé de fait les acheteurs.
Si cette reprise –ou plutôt ce rattrapage - est moyenne à Paris (+15%), elle se révèle spectaculaire en Ile de France : le volume des ventes a grimpé, par exemple, de 23% dans le Val d’Oise et 21% dans l’Essonne.
De leur côté les prix, en perte de vitesse, ont repris de un peu de couleur au second semestre 2009, avec une hausse France entière de 4,3%. Un réajustement notamment dû aux acquisitions des primo-accédants, qui, très aidés par l’Etat, ont dopé le marché et celles des investisseurs, pour les mêmes raisons que les primo-accédants. Mais, ce qui est nouveau, c’est le retour des secondo-accédants ( ou secundo, car c’est un nouveau mot inventé pour la cause ?), déjà propriétaires, qui estiment que la baisse est terminée et consentent à offrir leurs biens à des prix raisonnables pour trouver eux-même un autre logement.
Une situation qui risque de se poursuivre en 2010, dans un marché le plus souvent assaini – Le président du réseau prévoit une hausse des prix de 1% à 3% - mais toujours fragile. Il suffirait d’une hausse des taux pour ce mieux ressenti par les professionnels ne devienne qu’un souvenir. L’immobilier n’est qu’en convalescence. Aux vendeurs et aux acheteurs de ne pas l’oublier…
Enfin, « la pierre est la valeur refuge absolue. Acheter un logement c’est faire un acte de bon père de famille, un investissement qui ne perdra pas 30% de sa valeur comme un produit financier peut le faire. Avec la crise on a redécouvert la gestion des priorités, c’est un arbitrage sain », ajoutait tout récemment le président de Century 21 ; avec l’air satisfait de celui qui a fait un bon boulot…

P.S. Le réseau s’occupe aussi des loyers : après la baisse de 2,41% en 2008, le directeur de la gestion immobilière, chiffre à …+0,19% le rebond de son indice des loyers ( de location nouvelle) pour 2009. En fait, cette moyenne cache une hausse de 1,25% des studios et une baisse de 4,87% des 5 pièces !
A noter que l’indice IRL de l’Insee grimpe à +2,1%…

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mondeimmo — Thu, 07 Jan 2010 00:07:37 +0000

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